Reinhard Wolf
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 Sachverständiger   Bewertungen 
Bewertungen / Gutachten / Beratung

Das Verkehrswertgutachten

Der ermittelte Verkehrswert ist der durch einen Sachverständigen ermittelte Marktwert der Immobilie, der z.B. benötigt wird, wenn eine Immobilienfinanzierung oder Umfinanzierung stattfinden soll oder zum Zwecke von Erbauseinandersetzungen ein Marktwert der Immobilie bekannt sein muss, weil die Anteile bzw. die Auszahlungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln ist, ohne dass die Immobilie verkauft wird. Der Sachverständige und seine Immobilienbewertung orientiert sich regelmäßig an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (Wertermittlungsrichtlinien 2006 bezogen auf den § 194 Baugesetzbuch (BauGB)). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für:
  • unbebaute Grundstücke
    • Bauland
    • Rohbauland
    • Bauerwartungsland  
  • Wohnimmobilien
    • Einfamilienhäuser
    • Mehrfamilienhäuser
    • Eigentumswohnungen
    • Reihenhäuser
    • Doppelhaushälften
  • Renditeobjekte
    • Wohn- und Geschäftshäuser
    • Geschäftshäuser
    • Buroimmobilien
  • Industrieliegenschaften
  • Einzelhandelsimmobilien
  • Hotelimmobilien
  • Bauernhöfe
Verkehrswertgutachten verfolgen unterschiedlichste Zwecke. Einige sind beispielhaft :
  • die Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
  • die Wertermittlung, um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
  • die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern des Immobilieneigentümers
  • die Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder anderen Vermögensgemeinschaften
  • die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
  • die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
  • die Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
  • um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer u.a. Steuerarten zu argumentieren
  • usw.

Das Entschädigungsgutachten (Wertminderung)

Ein Spezialgebiet der Verkehrswertermittlung bzw. der Immobilienbewertung ist die Ermittlung einer Wertminderung wegen enteignungsgleichen Eingriffen durch Grundstücksrechte oder anderen Grundstückslasten, ohne das Eigentum selbst zu übertragen, bspw. bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten eines öffentlichen Verkehrsträgers. Auch hier ist der Verkehrswert Grundlage der Wertminderung. Diese Art von Immobiliengutachten werden benötigt für:
  • Enteignung von Grundstücksrechten und enteignungsgleichen Eingriffen in das Eigentum nach Art. 14 Grundgesetz i.v.m. dem BauGB und Landesenteignungsrechten
  • auf dem Grundstück lastenden Erbbaurechten
  • die Ermittlung der Wertminderungen wegen Grundstückslasten und Grundstücksrechten (Nießbrauch, Reallast, Leibgeding, Überbau, Wegerecht u.a.)
  • sonstige Lasten

Das Mietwertgutachten (Wohnraum)

Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001, sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für:
  • Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich)

Der Schiedsgutachter (Gewerberaum)

Durch eine Schiedsgutachtervereinbarung werden bspw. in Gewerbemietverträgen häufig Immobiliengutachter zur Bestimmung des zukünftigen Mietpreises herangezogen. Dies ist dann sinnvoll, wenn Differenzen lediglich hinsichtlich des Mietpreises bestehen. Der Immobiliensachverständige wird ohne rechtliche Entscheidungsfähigkeit, wie in einem ordentlichen Gerichtsverfahren zur Gutachtenerstattung beauftragt.

Der Sachverständige als Schiedsrichter (Gewerberaum)

Innerhalb eines Schiedsgerichtsverfahrens kann ein Sachverständiger als Schiedsrichter fachkundig zu einem Schiedsspruch gelangen, mit der Wirkung der Unzulässigkeit des ordentlichen Gerichtsweges. Die Parteien unterwerfen sich verbindlich diesem Schiedsspruch per vorheriger Vereinbarung. Regelungen über das schiedsgerichtliche Verfahren finden sich in den §§ 1025 bis 1061 ZPO.

Die Mediation

Der Mediator (Schlichter) kann durch fachlich fundierte Beratung von Vertragspartnern (i. d. R. Gewerbe) in vielen Fällen erfolgreich eine behördliche oder gerichtliche Mietpreisauseinandersetzung vermeiden helfen, da er den Markt aus seiner professionellen Sichtweise sehr genau kennt. Vertragspartner haben i. d. R. den Zugang zu diesen Datenbasen nicht und sind u. U. emotional vorbelastet, was direkte Verhandlungen ggf. erschwert.

Der unabhängige Berater

Sachverständige beraten häufig institutionelle und professionelle Immobilientransakteure als auch Endverbraucher in Grundstücksangelegenheiten. Durch die komplexe und häufig intransparente Materie des Grundstücksverkehrs sind derartige Leistungen wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung und der Sachverständigenexistenz. Die klassische Immobilien-Kaufberatung gehört maßgeblich zu diesen Aufgaben.
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