Reinhard Wolf
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 Sachverständiger   Verkehrswert 
Verkehrswert

Die Notwendigkeit einen Wert für eine Immobilien zu ermitteln ist vielfältig: z.B.: Kauf und Verkauf, Beleihung durch eine Bank, Abschluss einer Gebäudeversicherung, Scheidung und Vermögensteilung, Besteuerung durch das Finanzamt usw. In vielen Fällen ist es Aufgabe des Sachverständigen, den Verkehrswert zu ermitteln und die Wertermittlung in einem Gutachten nachvollziebar darzustellen. Nachfolgend die Definition der verschiedenen Wertbegriffe, sowie eine Auswahl der Bewertungsfälle.


Ihr Haus im WertgutachtenVerkehrswert (§ 194 Bau-GB): “Wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

 

 

Oder: Der Verkehrswert ist der auf dem Immobilienmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis.

Oder: Jedermann ist nicht bereit an jedem Ort und zu jeder Zeit jedes Grundstück zu kaufen.


So sehen Sie Ihr Haus
Kaufpreis und Verkehrswert sind nur selten identisch. Der Kaufpreis ist der durch die individuellen Wertvorstellungen sowohl auf Seiten des jeweilige Käufers und des Verkäufers sich ergebende Tauschpreis. Demgegenüber ergibt sich der Verkehrswert aus der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Grundstücksmarkt.


So sieht die Bank Ihr HausBeleihungswert: Soll die Grenze der bankgeschäftlichen Vorsicht kennzeichnen, bzw. einen Verkaufs- bzw. Marktwert prognostizieren, der auch künftig eine hinreichende Sicherung des Darlehensanspruchs erwarten lässt (dauerhaften, zukunftssicher, aus langfristigen Marktgeschehen abgeleitete Erkenntnisse, in die Zukunft gerichteter Zeitraum). Insofern unterscheidet er sich vom Verkehrswert, der mehr auf einen Stichtag abzielt.

 

 


Liegt eine Ermittlung des Verkehrswertes vor, so soll dieser entsprechend § 12 Hypothekenbankgesetz bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden. Unter Berücksichtigung der Beleihungsgrenze können in der Beleihungspraxis rd. 50% des Verkehrswertes als Realkredit dargestellt werden (von Bank zu Bank je nach Bonität verschieden). 


Ihr Haus aus dem Blickwinkel des Finanzamtes

Gemeine Wert (§ 9 BewG): Ist identisch mit dem Verkehrswert. Er bildet für den Grundbesitz- oder Einheitswert Bewertungsmaßstab und -obergrenze.

Grundbesitzwert: Bemessungsgrundlage für Erbschafts- und Schenkungs-, und Grunderwerbssteuer; liegt i.S. des BewG i.d.R. bei ca. 70 % des Verkehrswertes. Die steuerliche Bewertung durch das Finanzamt enthält wegen der "Massenbewertung" pauschalierenden Vereinfachungen, durch die mitunter erhebliche Abweichungen von dieser Regel entstehen können. Dem Steuerpflichtigen ist es unbenommen durch ein Verkehrswertgutachten einen geringeren Wert nachzuweisen. Der Verkehrswert unterscheidet sich vom Grundbesitzwert lediglich hinsichtlich des Wertermittlungsstichtages und der -methodik.

Versicherungswert eines Gebäudes: ist der ortsübliche Neubauwert entsprechend seiner Größe + Ausstattung, sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914. Dieser Wert wird i.d.R. bei der Versicherung von baulichen Anlagen  gegen Feuer-, Leitungswasser- u. Sturmschäden ermittelt.

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