Reinhard Wolf
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 Sachverständiger   Bewertungsfälle 
Bewertungsfälle

Steuerliche Bewertung

Der Verkehrswert wird als Bemessungsgrundlage im Rahmen der Feststellung der Erbschafts- u. Schenkung- Vermögen- und Grunderwerbsteuer ermittelt. Nach §145 (unbebaut), bzw. §146 (bebaut) BewG ist bei der Bewertung von Grundstücken der “gemeine Wert” (= Verkehrswert) anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass dieser Wert niedriger ist als der nach BewG ermittelte Wert. Zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes ist regelmäßig ein Gutachten eines ffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses erforderlich. Lt. Schreiben der Senatsverwaltung Finanzen Berlin vom 7.7.2000 werden auch Gutachten von Sachverständigen, die nicht öffentlich bestellt sind, anerkannt, wenn die Gutachten den rechtlichen Vorgaben der WertV und WertR genügen. Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Der nach den Regeln des Bewertungsgesetzes abgeleitete Grundbesitzwert (Stichtag 1.1.96, anstelle des Einheitswertes) unterscheidet sich vom aktuell ermittelten Verkehrswert lediglich hinsichtlich des Wertermittlungsstichtages und der Wertermittlungsmethodik. Die steuerliche Bewertung enthält wegen der "Massenbewertung" pauschalierende Vereinfachungen (z.B. 12,5-fache der Jahresmiete). Ergibt sich bei hohen Bodenwerten ein negativer Ertrag liegt der Grundbesitzwert mindestens in Höhe des Bodenwertes. Der pauschal ermittelte Grundbesitzwert (Grund und Boden und Gebäude) liegt i.d.R. bei 70 % des marktgerecht ermittelten Verkehrswertes. D.h. durch die pauschale Ermittlung können auch erhebliche Abweichungen von dieser Regel entstehen. Lohnt sich die Investition eines Gutachtens für den Steuerzahler ? Dazu ein Beispiel: Angenommen, das Gutachten weist gegenüber dem pauschal vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert ein um 100.000,-€ geringeren Wert aus. Bei einem Steuersatz von 30% in der Steuerklasse IV wäre das eine Steuerersparnis von rd. 30.000. Das entspricht dem Vielfachen der Kosten für den Sachverständigen.

Im Rahmen der Ermittlung der Einkommenssteuer des Eigentümers wird der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage der Absetzungen für Abnutzung (2,5% vom Gebäudewert bis Bj. 1924, 2,0% vom Gebäudewert ab Bj. 1925) angesetzt. Es bleibt dem Steuerpflichtigen unbenommen, abweichend von der pauschalen Wertermittlung nach vereinfachten Verfahren der Finanzbehörde den Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen. Die Anschaffungskosten für Grund u. Boden, sowie Gebäude sind lt. EStR getrennt auszuweisen (Kaufpreisaufteilung), da nur die Anschaffungskosten für Gebäude steuerwirksam abgeschrieben werden.  Der Zeitwert des Gebäudes wird aus dem Sachwert abgeleitet. Die Ableitung aus dem Vergleichswert nach der Restwertmethode (Vergleichswert minus Bodenwert) führt zu  zu hohen Bodenwerten. (Quelle: Bischoff).

Vermögensteilung & Scheidung

Im Rahmen der Ehescheidung (bei Zugewinngemeinschaft) ist der Zugewinn zu ermitteln.

Zugewinn = Endvermögen - Anfangsvermögen.
Stichtag des Zugewinns = Zustellung des Scheidungsantrages.
Anfangsvermögen = Zustand und allgemeine Wertverhältnisse zum Datum der “standesamtlichen Eheschließung” (Eintritt in den Güterstand, mittels Lebenshaltungsindex hochindiziert).
Endvermögen = Zustand und allgemeine Wertverhältnisse zum Datum der “Zustellung des Scheidungsantrages” (Beendigung des Güterstands).

(Quelle: Sprengnetter)

Immobiliencheck (Grundlage für Immobilienverwaltung)

Größere Immobilienbestände sind entsprechend zu verwalten, zu betreiben, ggf. zu vermarkten (Portfoliomanagement). Im Rahmen der Verwaltung sind Daten der einzelnen Objekte (Grundstück, Flurstück) zu beschaffen zu erfassen und zu digitalisieren. Im Rahmen der Vermarktung sind Grundstücke zu bewerten und zum Verkauf vorzubereiten. Einholung und Zusammenstellung der Objektdaten
Allgemeines: Angaben aus dem Liegenschaftskataster (Flur, Flurstück, Eigentümer), Flurkarte, Grundbuchauszug, Angaben zum Baulastenverzeichnis, Bauakte, Altlastenkataster usw. Planungs- und Baurecht: Bauleitplanung (Flächennutzungs- u./oder Bebauungsplan, vorhabenbezogener B-plan, Aufstellungsverfahren), kommunale Planung Bereichsentwicklungsplan), Satzungen nach § 34 BauGB, Art und Maß der baulichen Nutzung, Sanierungs- Entwicklungsgebiet, Denkmalschutz usw. Grundstücksbeschreibung: tatsächliche Eigenschaften und rechtliche Gegebenheiten (Größe, Form, Entwicklungs- und Erschließungszustand), Nutzungsverhältnisse (tatsächliche und mögliche Nutzung (Baugenehmigung, Miet- u. Pachtverhältnisse, Erbbaurechte), usw. Gebäudebeschreibung: Art des Gebäudes, Baujahr, wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer, Bauweise (Massiv-, Skelett-, Plattenbauweise, Neubau, Modernisierung), Baubeschreibung (Dach, Wände, Decken, Fenster, Türen, Fußbodenbelag), Grundrisse, Schnitte, Ansichten, bauliche Ausstattung (Heizung, Lüftung, Sanitär), Bauzustand, Schäden und Mängel (soweit optisch sichtbar), Angaben zu Wohn- und / oder Nutzflächen, Abmessungen (Raumhöhe, Rastermaße, Stützenabstände, Deckenbelastung), Angaben zu Modernisierungen (Aufwand, Gewerkeaufgliederung, ggf. Eigenleistungen), letzte Wertermittlung, Kaufvertrag, Gebäudeversicherung, Angaben zu verdeckten Bauwerksschäden (ggf. Holzschutz - Baugrundgutachten), Ausstattung, Möglichkeit der Drittverwendung (Alternativnutzung).

Ertrag: Ertragsaufstellung, Mietenliste, Mietverträge, Mehrwertsteueroption (Gewerbe), Umnutzungs-genehmigung, Bewirtschaftungskosten, durch Mieter erbrachte Leistungen, Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlicher Förderung, Bewilligungsbescheid. Wohn und Teileigentum: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Abgeschlossenheit, Wohngeldabrechnung. Rechte und Belastungen: Eintragungsbewilligung (z.B. Wohnungsrecht, Nießbrauch, Reallast), Wegerecht, Pachtvertrag, Erbbaurechtsvertrag, Erbbaugrundbuch.

Standort- und Marktanalyse (Grundlage z.B. für Verwertung von Immobilien)

Grundlage einer Standort- und Marktanalyse , bzw. Grundstücksanalyse sind fundierte Marktkenntnisse und eine qualifizierte Einschätzung der lokalen Wettbewerbssituation unter Nutzung entsprechender Grundlagenforschungen und regionaler Marktberichte. Eine Standort- und Grundstücksanalyse beinhaltet folgende Untersuchungen:

1. Bewertung des Standortes
Makro- Standort (Rahmenbedingungen)

Ort (Einwohner, Land), Lage im Entwicklungs- und Verflechtungsraum, Infrastruktur (Stadt, Verkehr), Struktur- und Entwicklungsdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft (Kaufkraftvolumen, Arbeitslosigkeit usw.), Verkehrsplanungen usw.

Mikro- Standort

Lage des Objektes im Stadtgebiet, Entfernungen zu Hauptverkehrsadern, Geschäftslage, Immissionen und Verdacht auf Kontaminationen.

Marktbedingungen (Branchenanalyse)

Entwicklung des Marktsegmentes (z.B. Anzahl und Marktanteile der Baumärkte in der Region), Konkurrenz- und Wettbewerbssituation, Markt und Mietsituation, Würdigung bestehender Miet- und sonstiger Verträge, Jahresumsatz, Erwirtschaftbarkeit der Miete über den Umsatz, Struktur- und Leistungsdaten, Leerstand, Büro- und Lagerflächenbestand, Angebots- und Nachfragesituation, Einzugsgebiet, Umsatzprognose.

2. Bewertung des Grundstückes
Grundstücks- und Gebäudebeschreibung (s. Immobiliencheck)

Wertermittlung

Rohertrag, Bewirtschaftungskosten bei ordnungsgemäßer und zulässiger Nutzung, Ertragswert, ggf. im Sollzustand (unter Berücksichtigung erforderlicher Investitionen für alternative Nutzungen), überschlägige Ermittlung des Marktwertes.

Schlussfolgerungen und Empfehlungen (objektkonkret, kein Standardrezept)

Tatsächliche und übliche Nutzung, alternative Nutzungsmöglichkeiten, Investitionsbedarf für erforderliche Modernisierungen, Umbau und Erweiterungen, Risikoeinschätzung

Marktwerte im Rahmen der IAS- Bilanz


Übergang von der Handels- zur IAS-Bilanz:
Ab 2005 muss nach Europäischen Richtlinien in der Bilanz der aktuelle Zeitwert einer Immobilie angegeben werden (nicht wie bisher Kaufpreis minus Abschreibung). Damit steht für die betroffenen Immobilien eine jährliche Neubewertung an. Bei der Immobilienbewertung im Rahmen von bilanziellen Bewertungen nach IAS ist der Marktwert (Fair Value als beizulegender Zeitwert) zu ermitteln.

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